• ░[首页]
  • 国家赔偿
  • 婚姻家庭
  • 交通事故
  • 刑事辩护
  • 工伤赔偿
  • 高律师看新闻
  • 热线:15862638589

    开发商拒不办理产权证被判决承担几十万逾期办证违约金

    时间:2019-01-05 17:23:28 栏目:热点法讯

    [摘要]购房人全额支付了购房款,且交付了代办产权证的所有费用,但是开发商却拒不办理产权证,被判决配合办理产权证,并承担逾期办理产权证违约金几十万元。

    [关键词]房款两清、产权证、逾期办证违约金

    一、案情回放:

    2014年8月份,原告向被告购买了一套房屋作为办公使用。2016年2月某日(90天后是2016年5月某日)付清了购房款及代办房产证各项费用,同时拿到了该房屋。后来,虽经原告发函催告被告,被告却截止到2018年5月份都拒绝办理产权证,原告被迫提起诉讼

    二、诉讼请求的确定

    1、要求被告办理产权证;

    2、要求被告以已经支付的全部购房款为基数,以年利率6%,从2016年5月某日(交付全部购房款及代办产证费用后第90天)的次日起计算违约金,一直计算到被告将产证办好交付原告之日止。

    三、确定这样的诉讼请求的依据:

    1、最高院2003年发布,于2003年6月1日起施行,目前仍然有效的关于审理商品房买卖合同司法解释第十八条:

    第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    2、商品房买卖合同第十五条 关于产权登记的约定。

       出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1项处理:

    买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付购房款的2%赔偿买受人损失。

    买受人不退房,出卖人按已付房款的  %向买受人支付违约金。

        请注意,合同中没有约定选择第2项,也就是说没有约定逾期办证违约金。

    四、诉讼风险评估及应对

       1、如何解读司法解释第十八条及房屋买卖合同第十五条

    按照司法解释,本案的房屋是期房,应当在交房后90天向买受人交付产权证,如果没有交付产权证的话,可以按已付购房款的总额为基数,参照人民银行计收逾期贷款利息的标准计算利息。也就是从第91天起,计算利息方式为:已付房款总额×天数×人民银行催收逾期贷款利息=已付房款总额A×天数X×一年期贷款利率的1.3倍≈A×X×6%.

    商品房买卖合同第十五条是住建部的示范文本,属于格式合同,签订时选定了第一项,就是说,如果是出卖人的原因无法在规定期限办理好产权证的,也只能选择退房、退款,另外可拿到已付房款的2%的赔偿。对于买受人非常不利。

    2、诉讼风险分析

    风险:直接起诉,极有可能被告提出按照合同约定,要求退房、退款并按照已付房款的2%赔偿损失,而法院支持该观点的可能性也非常大。真要是这个结果的话,原告损失就大了。

    应对方法之一:如果被告提出上述要求,那么,我们可以变更诉讼请求为:要求被告赔偿重置价款损失并承担违约责任,因为已付购房款的2%不足以弥补原告损失。客观情况是,从房屋交付后到起诉前,房价已经翻了一倍多。

    3、起诉前策略实施

    以原告的名义发函催告被告,要求抓紧办理过户登记手续。发函后,被告没有回复,但是将已付购房款的发票开具给原告了,并积极联系了房产交易中心,试图办理产权证。最终是没有办理。

    五、起诉及审理情况

    起诉后,被告一直说要办理产权证,但是到开庭也没有办好。因为,原告做了大量的准备工作,被告可能认为胜诉无望或其他什么原因,没有出庭参加诉讼

    六、判决结果是:

    一审判决支持原告要求被告办理产证的请求,但是以无书面约定为由驳回要求承担逾期办理产权证违约金的请求。

    二审本院认为部分主要内容是:1、认定房屋买卖合同有效;2、全文应用了商品房买卖合同司法解释第十八条;3、对于上述案件事实予以认定;4、非常关键的一句是:双方合同虽然没有约定具体违约金,但因为被告逾期办证,根据上述法律规定,原告要求被告承担逾期办证违约金于法有据。完全支持了原告的请求,判决被告承担逾期办证违约金,经过计算达到近30万。

    七、经过这个案件的代理,我们认为商品房买卖合同示范文本第十五条第一款约定不合理,应当进行修改。

    比较极端情况是:市场行情上涨非常厉害时,开发商按此条款选择恶意违约,却可以获得巨额利益。举例说,合同签订时每平方1万元,交房后,每平方3万元。开发商故意不办产权证,买受人要是找他们理论的话,他们可以搬出该第十五条,要求解除合同,只赔给你已付房款的2%的损失。显失公平!现实中,房价上涨是常态,导致开发商不办产权证也成了常态,还能吓得业主不敢维权。

    没有修改前,法院也应当认定该房屋买卖合同属于格式合同,第十五条应当做有利于买受人的解释。该条第一款句号前的这个意思应当解释为:将办理权属登记需要的由出卖人及买受人提供的资料报送产权登记机关备案。而不是仅仅特指由出卖人提供的资料,结合本案事实也是如此:被告应当将他们自己及原告提供给被告的用于产权登记的资料一起报送登记机关备案。做这样的解释才是合理的也是符合客观现实及公知的交易习惯的。如果买受人不配合,出卖人才可以免责。

    七、开发商拒不办理产权登记的一般维权思路

    通过上述分析,一般的维权思路应当是:

    1、要求办理产权证并承担违约责任;

    2、如果开发商提出解除合同退房,那么,在房价已经上涨很多的情况下,就要求赔偿重置价款损失;如果在房价下跌很多的情况下,开发商是不会选择退房的;

    3、诉讼中,要充分陈述法理及公平原则。